NIE BĘDZIE REMONTÓW, BO NIE PŁACĄ CZYNSZÓW, czyli szukanie kozła ofiarnego w czasie kryzysu
by EwaPrezydent Sutryk krzyczy w internecie na najemców mieszkań komunalnych, że żądają remontów, a nie płacą czynszów. Wypomina im kilkaset milionów zaległości za niepłacenie czynszów. To rzeczywiście skandal! Uważamy, że niepłacenie niskich (w porównaniu do tych na tzw. wolnym rynku) czynszów za mieszkania należące do zasobu miejskiego jest zachowaniem co najmniej niewłaściwym i nieodpowiedzialnym. Za każdym razem, gdy do naszego stowarzyszenia zgłaszają się osoby z długiem czynszowym wskazujemy im natychmiastową konieczność rozpoczęcia spłacania zadłużenia oraz płacenia czynszu bieżącego. Bez tego nie zaczynamy procedury pomagania (oczywiście poza wyjątkami, gdy mamy do czynienia z osobami zupełnie pozbawionymi jakichkolwiek dochodów, chorymi, w zaawansowanym wieku, itd.).
Jednocześnie uważamy za skandaliczną sytuację, w której miasto dopuściło do tego, że zadłużenie czynszowe urosło do 700 mln złotych i dotyczy 10 tys. osób (czyli jednak mniejszości). Jak wspomina wiceprezydent Sebastian Lorenc rekordzista z tytułu niepłaconych czynszów musi oddać miastu aż 400 tys. złotych.
Intuicja nam podpowiada, że krzyczenie w internecie na dłużników nic nie da. Co więcej, uważamy, że celem tego prezydenckiego oburzenia było nie tyle spowodowanie, że najemcy zaczną płacić czynsze, co raczej autoprezentacja Jacka Sutryka jako dobrego/złego szeryfa. Nie ukrywajmy, wszystkim, którzy są na kredycie hipotecznym na kilkadziesiąt lat bardzo podobało się to “krzyczenie” na “nieuczciwych roszczeniowych darmozjadów” z mieszkań komunalnych. Tak więc kapitał polityczny prezydenta na pewno zyskał na wartości po tym wystąpieniu. Tylko tyle i aż tyle.
Proponujemy na serio porozmawiać o zadłużeniu czynszowym lokatorów i spróbować znaleźć skuteczne strategie na poradzenie sobie z nim, bez krzyczenia. Działanie od ponad dekady na rzecz lokatorów, a także czytanie miejskich dokumentów i uchwał pozwala nam na rzeczową analizę sytuacji.
Mamy świadomość istnienia błędnego koła zwanego przez badaczy społecznych spiralą negatywnych uwarunkowań ekonomicznych, społecznych i politycznych mieszkalnictwa gminnego. Władze nie inwestują w mieszkania komunalne, wyprzedają zasób, nie remontują go z dwóch przyczyn: 1) ideologicznych (przekonanie, że mieszkania przeżytek z poprzedniej epoki, wszyscy powinni brać kredyty), 2) ekonomicznych (miasta nie mają pieniędzy, bo mieszkalnictwo komunalne nie przynosi dochodów w sposób bezpośredni). Mieszkalnictwo gminne zaczyna być postrzegane jako siedlisko “oszustów”, “roszczeniowców” (określenia prezydenta Sutryka) i patologii. Skutkuje to negatywnymi postawami u samych najemców, w tym w ekstremalnych przypadkach zaniechaniem płacenia czynszu. A jak nie ma pieniędzy to miasto nie remontuje… Błędne koło niepłacenia-nieremontowania musi zostać przerwane, jeżeli chcemy mówić o rzeczywistym rozwiązaniu problemu powstających długów czynszowych.
Uważamy, że fakt, iż prezydent Wrocławia mówi o komunalnym zasobie mieszkaniowym jako “dobru wspólnym” jest niezwykle istotny i pozytywny, ale to, że zaraz potem określa najemców mieszkań gminnych jako “oszustów”, czy ironicznie “jako osoby za delikatne, żeby pracować”, jest zaproszeniem do szczucia i przekreśla jakikolwiek konstruktywny efekt wypowiedzi. Trzeba przyznać, że szczucie udało się pierwszorzędnie, pod prezydenckim streamem szybko pojawiły się fanowskie pomysły przesiedlania dłużników do kontenerów i eksmisje na bruk zadłużonych rodzin z dziećmi.
Generalizacje, powielanie stereotypów oraz krzyk nie pomogą rozwiązać patowej sytuacji w jakiej znajduje się mieszkalnictwo komunalne w całej Polsce. Trzeba zadziałać inaczej. Nie da się ukryć, że wbrew deklaracjom prezydenta o “wspólnej własności” jaką są mieszkania gminne, traktowane są one przez kolejne władze jako coś czego trzeba się jak najszybciej pozbyć.
Miasto od kilku dekad konsekwentnie prowadzi politykę prywatyzacji miejskiego zasobu mieszkaniowego. W ciągu tylko dziesięciu lat liczba mieszkań komunalnych zmniejszyła się o jedną czwartą (2010-44919 mieszkań, 2020-32865) i planowane jest kontynuowanie tej tendencji. W “Strategii rozwiązywania problemów społecznych dla Wrocławia na lata 2018-2030” słusznie zauważono, że “nie wiadomo na ile sprzedaż mieszkań obniżyła koszty administrowania zasobem mieszkaniowym, koszty jego utrzymania w tym nakłady na niezbędne bieżące remonty, remonty modernizacyjne i kapitalne budynków i mieszkań. Nie wiadomo zatem, czy zasób komunalny jest workiem bez dna przynoszącym jedynie bezpośrednie i pośrednie straty dla budżetu miasta, czy też wyprzedaż jest w większym stopniu efektem ideologicznych przekonań władz samorządowych niż wszechstronnych analiz uwzględniających pozaekonomiczne konsekwencje pomniejszania zasobu mieszkaniowego gminy. Na podstawie danych urzędowych i analiz budżetów miejskich sądzimy, że na powszechną praktykę wyzbywania się zasobu komunalnego wpływa również technologia konstruowania budżetu. Nie dostrzega się, że minimalizacja/ stabilizacja wydatków w jednej dziedzinie może bezpośrednio lub pośrednio zwiększać koszty funkcjonowania innych istotnych wydatków pokrywanych z budżetu miejskiego. I tak oszczędności w gospodarce mieszkaniowej powoduje wzrost wydatków na sferę socjalną”.
Czy coś co prezydent nazywa dobrem wspólnym nas wszystkich powinno być sprzedawane i to za bezcen (uwłaszczenie odbywa się niejednokrotnie przy 98% bonifikacie, czyli miasto na jednym sprzedanym mieszkaniu zarabia średnio jedynie klikanaście tysięcy złotych, odliczając koszty samej procedury)? Od wielu lat gmina pozbywa się pełnostandardowych mieszkań, zostawiając w swoim zasobie te najgorsze, których wykupem nikt nie jest zainteresowany. Mieszkania pozostające własnością miasta są niedoinwestowane i nieremontowane od dziesiątek lat. I nie jest to jedynie efekt zewnętrznych „uwarunkowań”. Według dokumentów programowych gminy Wrocław standard mieszkań ma być tak zły, żeby zachęcić najemców do wynajmowania/kupowania na wolnym rynku. Efekt jest taki, że zasób komunalny przeznaczony jest wyłącznie dla osób wyrzuconych na margines życia społecznego i ekonomicznego, pozbawionych pracy, chorych, uzależnionych, starych. W przekonaniu magistratu mogą one mieszkać w lokalach z grzybem, bez łazienek, bez ogrzewania. Tacy najemcy rzeczywiście czynszu często nie płacą, ponieważ czują, że ich potrzeby są ignorowane.
Status materialny lokatorów mieszkań komunalnych można określić na podstawie analizy liczby gospodarstw domowych uprawnionych do dodatku mieszkaniowego. O ile w latach 2004-2016 ogólne liczba wszystkich gospodarstw uprawnionych do dodatków mieszkaniowych malała, o tyle w zasobie komunalnym pozostawała bez zmian (2004-51,8%; 2016-56,2%, dla porównania spółdzielnie mieszkaniowe: 2004 – 37,7%, 2016-16,2%). Poprawa kondycji materialnej gospodarstw domowych użytkujących zasoby komunalne jest zatem relatywnie najmniejsza. W gminnym zasobie mieszkaniowym pozostali lokatorzy, których mimo bardzo wysokich bonifikat udzielanych przez władze miasta nie stać na wykup mieszkania i jego utrzymanie. Pozostały zatem w zasobie gminy najsłabsze ekonomicznie gospodarstwa domowe. (Za: “Strategia rozwiązywania problemów społecznych dla Wrocławia na lata 2018-2030”). Prawda jest zatem dość brutalna: to polityka prowadzona przez miasto spowodowała, że zasób komunalny traktowany jest przez wszystkich z wielką niechęcią.
Remonty gminnych kamienic nie są kaprysem roszczeniowych lokatorów. Przez ponad dziesięć lat działalności nie spotkaliśmy się z sytuacją, żeby zadłużony lokator domagał się jakiegokolwiek remontu. O remonty upominają się, zresztą słusznie, ci którzy płacą. Te XIX-wieczne kamienice po prostu trzeba remontować, bo zaraz się rozpadną. Średni wiek budynków będących w 100% własnością gminy wynosi ok. 100 lat, a średni stopień zużycia tych budynków wynosi 44,26 %. Na dzień 31.12.2018 r. miasto wydało rocznie 16 151 116 zł na remonty, natomiast na zarządzanie zasobem mieszkaniowym 46 355 949 zł. Prawie trzy razy więcej niż na remonty przeznaczono na system administracyjny, który od dawna pozostaje niewydolny.
Dług czynszowy wynoszący od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych nie powstaje w ciągu tygodnia, czy nawet paru miesięcy, lecz jest rezultatem wieloletniego zalegania z opłatami, które nie wiązały się z żadnymi konsekwencjami. Miasto ma możliwość wcześniejszego reagowania na narastające długi i rozpoznanie przyczyn oraz możliwości wspólnego rozwiązania problemu zanim ten dług stanie się niespłacalny.
Wspominaliśmy o tym wielokrotnie, a także o sposobach rozwiązania tego problemu w rozmowach bezpośrednich z urzędnikami, a także poprzednim prezydentem Wrocławia. Z obecnym niestety nie udało się nam jeszcze spotkać. Nie znalazł dla nas czasu jak dotąd.
Jednak urzędy odpowiedzialne za zarządzanie zasobem komunalnym często nawet przez kilka lat nie podejmują żadnych działań, wobec dłużników. Takie opóźnione reagowanie na powstające zaległości sprawia, że kiedy wreszcie przychodzi wezwanie do uregulowania należności, istniejący dług jest już zbyt duży, by było to możliwe. Aktywna windykacja należności czynszowych przewidziana ustawowo pozostaje fikcją. Gmina Wrocław nie prowadzi bieżącego nadzoru nad terminowością regulowania opłat czynszowych oraz monitoringu bieżących należności, ani też nie próbuje bezpośrednich negocjacji z dłużnikiem w sprawie spłaty zadłużenia. Zresztą, każdy kto kiedykolwiek próbował się dowiedzieć skąd wzięła się na jego koncie choćby najmniejsze niedopłata za czynsz, wie jak trudno uzyskać od miejskiej administracji spójną informację na ten temat i, że trzeba w tym celu wykonać co najmniej kilka telefonów. System prowadzenia kont czynszowych jest niejasny i skomplikowany, a dostęp do niego jest utrudniony.
Program spłaty zadłużenia, o którym wspominają fani prezydenta Sutryka i on sam, posuwając się do ironii, że “najemcy komunalni są zbyt delikatni by pracować”, choć ma dobre założenia, niestety w małym stopniu sprawdza się w praktyce. W zamian za pracę przewiduje on wynagrodzenie w wysokości 14,70 zł za godzinę. Na odpracowanie długu trzeba więc poświęcić bardzo dużo czasu i w takich godzinach, że lokatorzy często stają przed koniecznością wyboru między ich zwykłą pracą a tą na rzecz spłaty zadłużenia. Stawki za tę drugą są tak niskie, że rezygnowanie ze zwykłej nie opłaca się. Od 2013 r. wrocławianie odpracowali zaległości w czynszu na kwotę ponad 3,6 mln zł. wydaje się, że bardziej przemyślana strategia odpracowywania długów mogłaby przynieść lepsze rezultaty.
Problemem jest także brak lokali socjalnych, do których można by przenosić osoby, które dostały wyroki eksmisyjne z lokali komunalnych za zaleganie z czynszem. Brak możliwości przeprowadzki tych osób powoduje, że ich zadłużenie cały czas rośnie (za bezumowne zajęcie lokalu takie osoby płacą kilkukrotność zwykłego czynszu).
Ostatnia kwestia, której powinniśmy się przyjrzeć, chcąc konstruktywnie rozmawiać o problemie długów czynszowych, jest rosnący problemem opłat za ogrzewanie. Likwidacja pieców kaflowych przy dofinansowaniu ze strony miasta jest niewątpliwie koniecznością. Nikt jednak nie mówi o eksploatacji i jej zwiększonych kosztach, które ponosić będą lokatorzy przy nowych formach ogrzewania: na prąd czy gazowym (z ogólnej liczby 34 805 według stanu na dzień 31 grudnia 2018 r. lokali mieszkalnych zasobu gminnego tylko 9 071 lokali jest podłączonych do sieci miejskiej centralnego ogrzewania).
Miasto nie pozbędzie się szybko niechcianego zasobu mieszkaniowego. Po pierwsze dlatego, że zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych osiągających niskie dochody jest ustawowym obowiązkiem gminy. A po drugie o przydział lokalu mieszkalnego wciąż ubiegają się potrzebujący (na dzień 31 grudnia 2018 r. o lokal socjalny ubiegało się 1800 wnioskodawców).
Choć prezydent Sutryk zdaje się nie lubić lokatorów komunalnych, to jednak zdaje się cenić jakieś wyimaginowane dobro wspólne. Jeśli przestanie krzyczeć, powielać stereotypy na temat mieszkalnictwa gminnego i zacznie identyfikować zarówno przyczyny systemowe zadłużenia czynszowego, a także te indywidualne, to może ta kwota kilkuset milionów złotych zacznie w końcu maleć. Podejrzewamy, że jeśli to dobrze rozegrać, to kapitał polityczny też można na tym zbić.
Strona społeczna podkreśliła coraz bardziej dramatyczną sytuację lokatorów i lokatorek, którzy muszą stale mierzyć się z podwyżkami czynszów, groźbami eksmisji i ciąganiem po sądach. Szczególnie niepokojąca była kolejna ofensywa ze strony spółki MEGA-BAT, właściciela ok. 40 mieszkań przy ulicy Zaułek Rogoziński, którego działania doprowadziły do znacznych podwyżek czynszów oraz kolejnych wypowiedzeń umów najmu. Lokatorzy i lokatorki zwrócili także uwagę wojewody, że wprowadzone przez rząd rozwiązanie – polegające na możliwości wykupu byłych mieszkań zakładowych przez gminy z 50% bonifikatą z budżetu centralnego – nie sprawdza się we Wrocławiu ze względu na brak woli zaangażowania się ze strony miasta.
